T.C.
YARGITAY
6. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2024/3133
KARAR NO    : 2025/2416

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L Â M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ              : Konya Bölge Adliye Mahkemesi 5. Hukuk Dairesi
TARİHİ                        : 16.05.2024
NUMARASI                : 2023/516 E., 2024/555 K.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten ve Tetkik Hakimi tarafından hazırlanan rapor dinlendikten sonra dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü.

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; davacının hissedarı olduğu taşınmaza davalı tarafından bina yapımı için taraflar arasında 02.06.2016 tarihinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını ve davalının taşınmazdaki hissedarların tamamıyla sözleşme yaptıktan sonra 36 içinde inşaatı ruhsatını alacağının ve ruhsat tarihinden itibaren de 36 ay içinde inşaatı teslim edeceğinin kararlaştırıldığını ancak 6 yıla yakın bir süre geçmiş olmasına rağmen davalının halen inşaat ruhsatını dahi almadığını, edimlerini yerine getirmesinin mümkün olmadığını ileri sürerek arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshini, müvekkili arsa sahiplerinin uğramış oldukları menfi zararın tahsilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; sözleşmede inşaat ruhsatının tüm hissedarlarla sözleşme yapılmasından sonra alınacağı ve teslim süresinin de inşaat ruhsatının alınması ile başlayacağının yazılı olduğunu, müvekkilinin halen anlaşma sağlayamadığı hissedarlar olduğunu ve teslim süresinin başlamadığını, hissedarlar tarafından açılmış ortaklığın giderilmesi ve başkaca davalar olduğunu, davanın zamanaşımına uğradığını, arsa üzerindeki evin 6306 sayılı Yasa kapsamında riskli yapı olduğunun ilgili Bakanlıkça tespit edilmesi üzerine, davacı tarafından yıkım işleminin yapıldığını, riskli yapı olduğuna ve yıkılmasına karar verilen ev için davacının ev bedeli ve kira tazminatı isteyemeyeceği gibi, yıkımı da kendisi yaptığından enkaz bedeli de isteyemeyeceğini, ayrıca davacının başka bir yüklenici ile sözleşme yapmamaktan kaynaklı olarak kaçırmış olduğu fırsatlar kapsamında uğradığı zararı da somut olarak ispatlaması gerektiğini, daireler için istenen kira kaybınında menfi zarar kapsamında istenmeyeceğini savunarak davanın reddini istemiştir.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile, davacı tarafça keşif ve bilirkişi için gerekli delil avansının verilen kesin süre içerisinde yatırılmadığı, bu halde de ispat yükü üzerinde olan davacı tarafın ileri sürdüğü vakıaları ispat edemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir

IV. İSTİNAF

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili tarafından istinaf başvurusunda bulunulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile istinaf başvurusunun kabulü ile; dosyaya her iki tarafçada sunulan sözleşme örneğinin incelenmesinde noterde düzenleme şeklinde yapılmadığının anlaşıldığı, sözleşmenin davacı arsa sahibinin taşınmazdaki 157 m² arsa hissesi için yapıldığı, tapu kayıtları incelendiğinde bu miktar hissenin davalı yükleniciye devredilmediği halen davacı adına kayıtlı olduğu da görülmekle taraflar arasında 02.06.2016 tarihinde adi yazılı şekilde yapılan sözleşmenin geçersiz olduğu, sözleşme geçersiz bile olsa geçersiz sözleşme nedeniyle sözleşmenin taraflardan biri somut bir zararla karşı karşıya kalmış ise bu zararın istenmesinin mümkün olduğu, buna göre davacının sözleşmeye konu arsa üzerinde bulunan evi bu sözleşme nedeniyle yıkılmış ve evin davacı taraf yönünden ekonomik değeri varsa davacının zarara uğradığı ve bu zararı isteyebileceği, ancak dava konu taşınmaz üzerindeki davacıya ait evin Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından 6306 sayılı Yasa kapsamında riskli yapı olduğunun tespit edildiği ve tapu kaydına konulan şerh sonrasında evin yıkılması gerektiği davacıya bildirilmiş olup, yapılan bildirim üzerine de evin davacı tarafından yıkıldığı, davacının kullanılması riskli olduğu için 6306 sayılı Yasa kapsamında kalan ve yıkılması gereken bu nedenle de ekonomik bir değeri olmayan arsa üzerindeki ev için evin kendisi tarafından yıkıldığı da dikkate alındığında davalıdan ev bedeli, kira bedeli veya enkaz bedeli istemesinin de mümkün olmadığı, ekonomik değeri olmayan bu ev nedeniyle davacının zarara uğramadığı, davacının talep ettiği diğer menfi zarar kalemini somut delillerle ispatlayamadığı gerekçesiyle kararın gerekçesinde yapılan hatanın düzeltilerek yeniden hüküm kurulmak suretiyle davanın reddine karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Sebepleri

Davacı vekili temyiz dilekçesinde; her ne kadar ilgili istinaf dairesi tarafından sözleşmenin noterde yapılmadığı ve sırf bu sebeple geçersiz olduğu gerekçesiyle hüküm kurulmuş ise de davalı yüklenicinin diğer arsa sahipleri ile sözleşme imzaladığı, müvekkilin bu sözleşmeye güvenerek hareket ettiği ve inşaatın yapılacağı umuduyla hareket ederek kentsel dönüşüm başvuruları için vekalet verdiğini, bu hususların da incelenerek hüküm kurulması gerekirken doğrudan şekle bağlı kalarak davanın reddine karar vermesinin hatalı olduğunu, vekalet ücretinin hatalı hesaplandığını beyan etmektedir.

B. Değerlendirme ve Gerekçe

Uyuşmazlık, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve menfi zararın tazmini talebine ilişkindir.

1. Tarafların iddia, savunma ve dayandıkları belgelere, uyuşmazlığın hukuki nitelendirmesi ile uygulanması gereken hukuk kurallarına, dava şartlarına, yargılamaya hâkim olan ilkelere, ispat kurallarına ve temyiz olunan kararda belirtilen gerekçelere göre davacı vekilinin tüm temyiz itirazları yerinde görülmemiştir.

2. Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin geriye etkili olarak feshi ve menfi zararın tazmini talebine ilişkin olup Bölge Adliye Mahkemesince karar gerekçesine göre davacının fesih talebi yönünden taraflar arasında akdedilen 02.06.2016 adi yazılı sözleşmenin taşınmaz devrini içermesi nedeniyle Türk Borçlar Kanunu 237. madde Tapu Kanunu 26. madde ve Noterlik Kanunu 60 ve 89. madde gereğince resmi şekilde yapılmadığından geçersiz olduğunun tespitine, menfi zararların tazmini talebi yönünden ise davanın reddine karar verilmesi gerekirken davanın tümden reddine karar verilmesi hatalı olup, kararın resen bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Bölge Adliye Mahkemesi kararının BOZULMASINA,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek halinde ilgilisine iadesine,

Dosyanın kararı veren Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

18.06.2025 tarihinde oy birliği ile karar verildi.

Başkan V.              Üye                    Üye                 Üye                          Üye 
Belkıs Karakaş       Hasan Kaya       İlhan Kara       Mehmet Özdemir     Doğan Ağırman