T.C.
YARGITAY
HUKUK GENEL KURULU

Esas No        : 2025/(14)7-120
Karar No       : 2025/353

T Ü R K   M İ L L E T İ   A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                : Konya 4. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                          : 28.04.2022
SAYISI                          : 2022/115 E., 2022/313 K.
ÖZEL DAİRE KARARI : Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin 14.06.2021 tarihli ve
                                        2018/3615 Esas, 2021/4028 Karar sayılı BOZMA kararı

Taraflar arasındaki önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İlk Derece Mahkemesince davanın reddine karar verilmiştir.

Kararın davacı vekili tarafından istinaf edilmesi üzerine, Bölge Adliye Mahkemesince, davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

Bölge Adliye Mahkemesi kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, İlk Derece Mahkemesi tarafından Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.

Direnme kararı davacı mirasçılardan Mehmet Z. ve arkadaşları vekili ile davacı mirasçısı Hasibe E. vekili tarafından temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan gündem ve dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin Konya ili Karatay ilçesi Hamzaoğlu Mahallesi 32530 ada 1 parselde kayıtlı olan arsanın 83/1200 payının maliki olduğunu, gayrimenkulde diğer paydaşlara ait bir kısım payların davalı tarafından satın alındığını öğrendiğini belirterek önalım hakkı nedeniyle davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmesini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımına uğradığını, önalım hakkının ancak gerçek bir satışın varlığı hâlinde kullanılabileceğini, davaya konu taşınmazdaki payların kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereği müvekkil şirkete devredildiğinden iş bu paylar açısından gerçek bir satışın varlığından söz edilemeyeceğini, davaya konu taşınmazın fiilen taksim edildiğini, her bir paydaş tarafından belirli bir yerin kullanıldığını, fiili taksimin varlığı hâlinde önalım hakkının söz konusu olmayacağını belirterek davanın reddini savunmuştur.

III. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI

İlk Derece Mahkemesinin 14.09.2017 tarihli ve 2016/365 Esas, 2017/964 Karar sayılı kararıyla; evveliyatında ayrı ayrı kullanılan taşınmazların imar nedeni ile birleştirilmesinden kaynaklı paydaşlığın önalım hakkı vermeyeceği gibi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile davalıya devredilen taşınmazların gerçek anlamda satıldığından söz edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.

IV. İSTİNAF

A. İstinaf Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili istinaf başvurusunda bulunmuştur.

B. Gerekçe ve Sonuç

Bölge Adliye Mahkemesinin 19.04.2018 tarihli ve 2018/10 Esas, 2018/828 Karar sayılı kararıyla; davacı vekilinin istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.

V. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. Bozma Kararı

1. Bölge Adliye Mahkemesinin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Yargıtay (Kapatılan) 14. Hukuk Dairesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile;

''... Önalım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını kısmen veya tamamen üçüncü bir kişiye satması halinde diğer paydaşlara bu satılan payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve satışın yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

TMK'nin 733. maddesi gereğince yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi zorunludur.

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirdiği tarihin üzerinden üç ay ve herhalde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.

Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.

TMK’nin 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 21.09.2005 tarihli, 2005/6-358 Esas, 470 Karar. sayılı kararı da bu doğrultudadır.

Önalım davasına konu payın ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nin 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir.

Somut olaya gelince; davacının önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil talebi, ilk derece mahkemesince gerçek bir satış olmadığı ve fiili taksim bulunduğu gerekçeleriyle reddedilmişse de, mahkeme gerekçesine katılmak mümkün değildir.

Öncelikle, fiili taksimin kabul edilebilmesi için dava konusu taşınmaz üzerinde davalıya pay satan satıcıların ve önalım hakkını kullanan davacının ayrı ayrı kullandıkları yerlerin bulunması gerekir. Mahkemece yapılan keşif ve sonrasında bilirkişilerce hazırlanan krokiye göre, dava konusu taşınmaz üzerinde pay satan satıcılar tarafından fiilen kullanılan yerler ayrı ayrı belirtilmiş olup, davacı tarafından fiilen kullanılan bir yer belirlenememiştir. Bu durumda, fiili taksimin varlığından söz edilemez.

Öte yandan, dava konusu satışların arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca devredildiğinden bahisle gerçek bir satışın olmadığı şeklindeki mahkeme gerekçesinin doğru kabul edilebilmesi için, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin noterde düzenlenmesi ve davacı tarafın da bu sözleşmeye onay vermesi gerekir. Dosya arasındaki pay satanların bir kısmı ile davalı arasında yapılan adi yazılı sözleşmeye davacının, taraf olmadığı anlaşıldığından; mahkemece iş bu sözleşmeye atıf yapmak suretiyle, dava konusu pay satışlarının gerçek satış işlemleri olmadığı şeklindeki gerekçeye katılmak da mümkün değildir.

Tüm bu nedenlerle, tarafların diğer iddia ve savunmaları kapsamında inceleme yapılarak bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi ve bölge adliye mahkemesince de istinaf talebinin esastan reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu sebeplerle bozulması gerekmiştir..." gerekçesiyle karar bozulmuştur.

B. İlk Derece Mahkemesince Verilen Direnme Kararı

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararı ile; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2017/14-1765 Esas, 2020/1033 Karar sayılı kararında da anlaşılacağı üzere gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacağı, dava konusu temliki işlemler arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapıldığından bu durumda yapılan pay devirlerinin gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.

VI. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

İlk Derece Mahkemesinin yukarıda belirtilen direnme kararına karşı davacı Sabri Z. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun Geri Çevirme Kararı

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 14.02.2024 tarihli ve 2022/(14)7-1202 Esas, 2024/96 Karar sayılı kararı ile, "... Direnme kararı temyiz incelemesi için gönderilmiş ise de, Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesinden önce davacı Sabri Z.'nın Özel Daire bozma kararı öncesi 21.08.2020 tarihinde vefat ettiği anlaşılmakla, direnme kararının davacı Sabri Z.'nın mirasçılarına tebliği için dosyanın mahalline geri çevrilmesinin gerekip gerekmediği hususu ön sorun olarak ele alınıp tartışılmıştır.

Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sisteminden (UYAP) temin edilen güncel nüfus kayıt örneğine göre, davacı Sabri Z.'nın 21.08.2020 tarihinde vefat ettiği, davacı vekilinin Özel Daire bozma kararı sonrası duruşmaya katılarak müteveffa davacıyı temsil ettiği ve verilen direnme kararını da temyiz ettiği anlaşılmıştır.

Hâl böyle olunca, davacı vekilinin müvekkilinin ölümünden sonra vekâlet görevi son bulduğu hâlde vekil sıfatıyla yargılamaya katılması ve verilen kararı temyiz etmesi mümkün olmadığından Hukuk Genel Kurulunca temyiz incelemesi yapılması için gerekli olan usulüne uygun temyiz dilekçesi bulunmadığı gözetilerek direnme kararının yargılama sırasında vefat eden davacı Sabri Z.'nın mirasçılarına tebliğ edilerek kararın mirasçılar tarafından temyiz edilmesi hâlinde Hukuk Genel Kuruluna gönderilmek üzere dosyanın Mahkemesine geri çevrilmesine karar verilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır." gerekçesiyle belirtilen eksikliğin tamamlanması için dosyanın ilk derece mahkemesine geri çevrilmesine karar verilmiştir.

C. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun yukarıda belirtilen geri çevirme kararı uyarınca davacı mirasçılardan Mehmet Z. ve arkadaşları vekili ile davacı mirasçısı Hasibe E. vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

D. Uyuşmazlık

Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil istemine ilişkin eldeki davada, dava konusu taşınmazda fiili taksime yönelik olarak davacı ile davalıdan önceki paydaşların taşınmazın belirli bir kısmını kullanıp kullanmadıkları, ayrıca arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davalı yükleniciye yapılan devirlerin gerçek satış sayılıp sayılamayacağı, buradan varılacak sonuca göre davacı lehine önalım hakkının doğup doğmadığı noktasında toplanmaktadır.

E. Ön Sorun

Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesinden önce, davacı Sabri Z.'nın Özel Daire bozma kararı öncesi 21.08.2020 tarihinde vefat ettiği ve yargılama sırasında bu hususta bir işlem yapılmadığı anlaşılmakla taraf teşkilinin sağlanıp sağlanmadığı hususu ön sorun olarak tartışılıp değerlendirilmiştir.

1. Değerlendirme

1. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 114. maddesinin 1. fıkrasının (d) bendi uyarınca taraf ehliyeti dava şartlarından olup aynı Kanun’un 50. maddesinde taraf ehliyeti; “Medenî haklardan yararlanma ehliyetine sahip olan, davada taraf ehliyetine de sahiptir” şeklinde tanımlanmıştır. Buna göre taraf ehliyeti, bir davada taraf olabilme yeteneği olup 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 8. maddesinde düzenlenen “hak ehliyeti” kavramının yargılama usul hukukundaki karşılığıdır (Baki Kuru; Hukuk Muhakemeleri Usulü C. I, İstanbul 2001, s. 887). Bu bağlamda taraf ehliyetine sahip olma ölçütleri, 4721 sayılı Kanun'da düzenlenen hak ehliyetine sahip olma ölçütlerine göre belirlenir.

2. Hak ehliyetine ilişkin olarak 4721 sayılı Kanun'un 8. maddesi: “Her insanın hak ehliyeti vardır. Buna göre bütün insanlar, hukuk düzeninin sınırları içinde, haklara ve borçlara ehil olmada eşittirler” düzenlemesini içermekle her gerçek kişi, hak ehliyetine ve dolayısıyla taraf ehliyetine sahiptir. Kişilik, çocuğun sağ olarak tamamıyla doğduğu anda başlar ve ölümle sona erer (TMK md. 28/1). Bu doğrultuda ölüm hâlinde de ölen kişinin hak ehliyeti ve dolayısıyla taraf ehliyeti sona erecektir.

3. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 114. maddesinde sayılan dava şartlarından biri olarak sayılması sebebiyle taraf ehliyeti, aynı Kanun’un 115. maddesinin 1. fıkrası gereğince yargılamanın her aşamasında Mahkemece resen gözetileceği gibi taraflar da davanın sona ermesine kadar bu eksikliği ileri sürebilir. Ancak taraf ehliyetinin dava açıldığı sırada mevcut olmaması ile dava açıldığı sırada var olmasına rağmen yargılama sırasında son bulması hâlinde uygulanacak hükümler farklılık arz etmektedir.

4. Davanın açıldığı sırada mevcut olmasına rağmen yargılama sırasında taraflardan birinin ölümüyle taraf ehliyetinin sona ermesi durumunda 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesi uygulama alanı bulur. Bu doğrultuda 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesi “Taraflardan birinin ölümü hâlinde, mirasçılar mirası kabul veya reddetmemişse, bu hususta kanunla belirlenen süreler geçinceye kadar dava ertelenir. Bununla beraber hâkim, gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde, talep üzerine davayı takip için kayyım atanmasına karar verebilir” hükmünü haiz olup anılan maddenin uygulanabilmesi için dava konusunun ölen tarafın varislerine miras yoluyla intikali mümkün malvarlığına ilişkin olması gerekir. Başka bir anlatımla, dava konusunun sadece ölen tarafı ilgilendirdiği, miras yoluyla intikali mümkün olmayan bir hakka ilişkin olduğu hâllerde taraflardan birinin ölümü sonrasında mirasçılarla davaya devam edilemeyeceğinden 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesi uygulama alanı bulmaz (Kuru; s. 907, 914; Hakan Pekcanıtez/Muhammet Özekes/Mine Akkan/ Hülya Taş Korkmaz: Pekcanıtez Usul Medeni Usul Hukuku, C. I, İstanbul 2017, s. 578).

5. Miras yoluyla intikali mümkün hakların konusunu oluşturduğu bir davada davacının ölümü hâlinde 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesi gereğince Mahkemece, davacı mirasçılarının tamamı tespit edilerek davadan haberdar edilmesi gerekir. Davacının tek bir mirasçısının bulunması hâlinde bu mirasçı, birden fazla mirasçısının bulunması hâlinde de 4721 sayılı Kanun'un 640. maddesi uyarınca terekeye elbirliğiyle malik olmaları sonucu aralarında 6100 sayılı Kanun'un 59. maddesi gereği mecburi dava arkadaşlığı bulunan mirasçıların tamamı davadan haberdar edilerek murisleri tarafından açılan davaya devam etme iradesinde olup olmadıkları belirlenmelidir. Bu doğrultuda yapılacak tebligatlar sonrasında mirasçıların terekeyi kabul veya reddetmemiş olmaları hâlinde 4721 sayılı Kanun'un 606. maddesinde belirlenen üç aylık mirasın reddine dair süre beklenerek mirasçıların tamamının davaya katılımı ile taraf teşkili sağlandıktan sonra yargılamaya devam edilir. Ayrıca gecikmesinde sakınca bulunan hâllerde Mahkemece, davayı takip için kayyım tayin edilebilecektir. Ancak her hâlükarda davacının vefatından sonra yargılamaya devam edilebilmesi için mahkemece mirasçıların tamamının davaya katılımının sağlanması veya terekeye temsilci atanması yoluyla taraf teşkilinin sağlanarak yargılamaya devam edilip hüküm kurulması gerekir.

6. Bu genel açıklamaların ışığında ön sorun değerlendirildiğinde; nüfus kayıtlarına göre direnme ve Özel Daire bozma kararı öncesi davacı Sabri Z. 21.08.2020 tarihinde vefat etmiş ve dava açıldığı sırada sahip olduğu taraf ehliyetini kaybetmiştir. Ancak Mahkemece, davacının vefatı sonrasında taraf teşkilinin sağlanması için herhangi bir usul işlemi yapılmaksızın direnme kararı verildiği anlaşılmaktadır.

7. Somut olayda dava konusunun, müteveffa davacı mirasçılarının haklarını etkileyecek nitelikte ve miras yoluyla intikali mümkün bir malvarlığına ilişkin hakkın kapsamı içerisinde olması nazara alındığında; davacının yargılama sırasında vefatı üzerine mirasçıları davadan haberdar edilip taraf teşkili sağlanmaksızın esas hakkında karar verilemez. Bu durumda, mahkemece, 6100 sayılı Kanun'un 55. maddesinde gösterilen şekilde müteveffa davacının mirasçılarını tebligat yoluyla davadan haberdar ederek tamamının davaya katılımının sağlanması, bunun mümkün olmaması hâlinde tüm mirasçılardan izin alınması veya terekeye temsilci atanması yoluyla taraf teşkilinin sağlanması sonrasında yargılamaya devam edilerek hüküm kurulması gerekir.

8. Öte yandan Özel Daire bozma kararı sonrası Konya 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 14.01.2022 tarihli ve 2021/656 Esas, 2022/42 Karar sayılı kesinleşen kararı ile adi yazılı inşaat sözleşmelerinin ayrı ayrı geriye etkili feshine, payların eski malikleri adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir. Bu durumda 6100 sayılı Kanun'un 125. maddesinin dava konusunun dava sırasında el değiştirdiği bütün hâllerde uygulanacağı cihetle mahkemece dava konusunun devri yönünden de bir değerlendirme yapılması gerekmektedir.

9. Hâl böyle olunca açıklanan yasal düzenleme ve ilkeler gözetilerek usulüne uygun şekilde taraf teşkili sağlandıktan ve dava konusunun devri yönünden bir değerlendirme yapıldıktan sonra hâsıl olacak sonuca göre bir karar verilmek üzere direnme kararının bu değişik gerekçe ve nedenlerle usulden bozulması gerekir.

VII. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Davacı mirasçılardan Mehmet Z. ve arkadaşları vekili ile davacı mirasçısı Hasibe E. vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 371. maddesi gereğince usulden BOZULMASINA,

Bozma nedenine göre sair temyiz itirazlarının şimdilik incelenmesine yer olmadığına,

İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,

Dosyanın 6100 sayılı Kanun’un 373. maddesinin 1. fıkrası uyarınca kararı veren İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine,

28.05.2025 tarihinde oy birliğiyle kesin olarak karar verildi.