T.C.
YARGITAY
7. HUKUK DAİRESİ

Esas No       : 2024/2936
Karar No      : 2024/5742

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L  M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ                       : Denizli 1. Asliye Hukuk Mahkemesi
TARİHİ                                 : 20.03.2024
SAYISI                                 : 2022/341 E., 2024/81 K.

Mahkeme kararı davalı vekili tarafından duruşma istemli temyiz edilmekle; kesinlik, süre, temyiz şartı ve diğer usul eksiklikleri yönünden yapılan ön inceleme sonucunda, 17.12.2024 tarihinde duruşma yapılmasına ve duruşma gününün taraflara davetiye ile bildirilmesine karar verilmiştir.

Belli edilen günde temyiz eden davalı vekili Av. B.Y. (B.) geldi. Başka gelen olmadı. Açık duruşmaya başlandı. Gelenin sözlü açıklamaları dinlenildikten sonra açık duruşmanın bittiği bildirildi. İşin incelenerek karara bağlanması için Tetkik Hâkimi tarafından hazırlanan rapor dinlenerek dosyadaki belgeler incelenip gereği düşünüldü:

I. DAVA

Davacı vekili, müvekkilinin 1791 ada 6 parsel, 1649 ada 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 No.lu parsel ile 1650 ada 1, 2, 3, 4, 5 ve 6 parsel sayılı taşınmazların hissedarı olduğunu, dava konusu taşınmazların dava dışı eski paydaşları tarafından 1/6'şar payının 23.07.2014 tarihinde davalıya satıldığını, satış bedelinin muvazaalı olarak tapuda yüksek gösterildiğini ileri sürerek davalı adına kayıtlı payların iptali ile müvekkili adına tescilini talep etmiştir.

II. CEVAP

Davalı vekili davanın reddini savunmuştur.

III. MAHKEME KARARI

Mahkemenin 30.06.2020 tarihli ve 2018/460 Esas, 2020/144 Karar sayılı kararıyla davanın kabulüne karar verilmiştir.

IV. BOZMA VE BOZMADAN SONRAKİ YARGILAMA SÜRECİ

A. 1. Bozma Kararı

1. Mahkemenin 30.06.2020 tarihli ve 2018/460 Esas, 2020/144 Karar sayılı kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

2. Dairemizin 07.06.2022 tarihli ve 2021/1696 Esas, 2022/4105 Karar sayılı ilamıyla; ''Resmi senette yazılı satış bedeli ile tapu masrafı toplamı olan 1.020.000,00 TL'nin öninceleme tutanak tarihi olan 06.05.2015 tarihinden bilirkişi incelemesi yapılan tarihe kadar nemalandırılması halinde ulaşacağı değer belirlenerek, bu miktardan depo edilen ve bankada mevcut bulunan (nemalı veya nemasız) miktar çıkarılarak aradaki farkın da depo edilen ön alım bedeline ilavesi suretiyle karar verilmesi gerektiği'' gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.

3. Mahkemece Bozmaya Uyularak Verilen Karar

Mahkemenin, yukarıda tarih ve sayısı belirtilen kararıyla;

''1. Davanın kabulüne, dava konusu Denizli ili, Merkezefendi ilçesi, Sümer Mahallesi 2791 ada 6 parsel (1/6 + 1/6) 1/3 hisse, aynı yer sevindik Mahallesi 6149 ada 2, 3, 4, 5, 6 ve 7 parseller ile aynı yer Sevindik Mahallesi 6150 ada 1, 2, 3, 4, 5, 6 parsellerdeki davalıya ait 1/6 hissenin tapu kaydının iptali ile davacı Tülay H. adına tapuya kayıt ve tesciline,

2. Karar kesinleştiğinde mahkememiz esas dosyası üzerinden bankada bloke edilen 1.020.000,00 TL ve ek olarak bloke edilen 300.132,68.TL ön alım bedellerinin nemaları ile birlikte davalıya ödenmesine'' karar verilmiştir.

V. TEMYİZ

A. Temyiz Yoluna Başvuranlar

Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.

B. Temyiz Sebepleri

Davalı vekili temyiz dilekçesinde, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporunun usul ve yasaya aykırı olduğunu ileri sürerek kararın bozulmasını talep etmiştir.

C. Gerekçe

1. Uyuşmazlık ve Hukuki Nitelendirme

Uyuşmazlık, ön alım hakkından kaynaklı tapu iptali ve tescil istemine ilişkindir.

2. İlgili Hukuk

6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun (6100 sayılı Kanun) geçici 3 üncü maddesinin ikinci fıkrası atfıyla uygulanmasına devam olunan mülga 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun (1086 sayılı Kanun) 428 inci maddesi, 438 inci maddesinin yedi, sekiz ve dokuzuncu fıkraları ile 439 uncu maddesinin ikinci fıkrası.

3. Değerlendirme

1. Ön alım hakkı paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda payın üçüncü kişiye satılması halinde, diğer paydaşlara o payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve payın üçüncü kişiye satılması ile kullanılabilir hale gelir.

2. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca "Ön alım hakkı sahibi, adına payın tesciline karar verilmeden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür."

3. Ön alım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Kural olarak ön alım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibaret olup bu bedelin dava açılırken hazır edilmesi ve mahkemece makul süre içinde mahkeme veznesine depo edilmesiyle birlikte vadeli bir hesapta değerlendirilmesi gereklidir.

4. Anayasanın "Mülkiyet hakkı" kenar başlıklı 35. maddesine göre; "Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz."

5. Anayasanın 35. maddesiyle, bireyin mülkiyet hakkının korunması konusunda devlete atfedilebilen müdahalelere yönelik sınırlamalar getirildiği gibi, lafzında açık bir biçimde düzenlenmemiş ise de, üçüncü kişilerin müdahalelerine karşı korumasız bırakmaması için devlete birtakım pozitif yükümlülükler de yüklediği kabul edilmektedir.

6. Pozitif yükümlülüklerin ortaya çıkmasının nedeni, mülkiyet hakkına gerçek anlamda koruma sağlama amacıdır.

7. Anayasada, temel hak olarak güvence altına alınan mülkiyet hakkının gerçekten ve etkili bir şekilde korunabilmesi için yalnızca devletin müdahaleden kaçınması yeterli olmayıp, devletin negatif yükümlülükleri dışında pozitif yükümlülüklerinin de olması gerekir. Bu bağlamda, söz konusu pozitif yükümlülükler, bazı durumlarda özel kişiler arasındaki uyuşmazlıklar da dâhil olmak üzere mülkiyet hakkının korunması için belirli tedbirlerin alınmasını gerektirmektedir.

8. Özel kişilerin mülkiyet haklarının çatıştığı durumlarda, her iki tarafın menfaatlerinin mümkün olduğunca dengelenmesi ve sürecin taraflardan biri aleyhine ölçüsüz bir sonuca da yol açmaması gerekir. Olayın bütün koşulları ve taraflara tanınan tüm imkânlar ile tarafların tutum ve davranışları gözönünde bulundurularak menfaatların adil bir şekilde dengelenmesi sağlanmalıdır.

9. Bu kapsamda mahkemeler, dava açıldıktan sonraki makul bir süre içinde ön alım bedelinin, vadeli bir mevduat hesabına yatırılmasını sağlayarak yargı sürecinin hızlı işlememesinin taraflar üzerinde oluşturduğu olumsuz etkileri asgari seviyeye indirgeyerek mülkiyet hakkının devlete yüklediği pozitif yükümlülüğü gerekçekleştirmiş olacaklardır. Resmi satış sözleşmesindeki ön alım bedelinin makul süre içerisinde depo edilmemesi ve vadeli bir mevduat hesabında değerlendirilmemesi nedeniyle pay satın alan davalıyı fakirleştirecek, ön alım hakkını kullanan davacıyı amaç dışında zenginleştirecek yorum ve sonuçlardan kaçınılmalıdır. Hakkın kullanılması hiçbir zaman davalının zararına olmamalıdır.

10. Mahkemelerce, ön inceleme tarihi itibariyle resmi senetteki bedelin, satış masraflarıyla birlikte, vadeli bir mevduat hesabında depo edilmesine karar verilerek yargılama sürecinin uzaması nedeniyle ön alım bedelinde meydana gelecek değer kaybının önüne geçilmesi sağlanmış olacaktır.

11. Somut olayda; mahkemece depo ettirilen ön alım bedeli ile ilgili olarak hüküm kesinleşene kadar davalı tarafından tasarruf edilemediği, bir başka ifadeyle vadeli hesaba yatırılan ön alım bedelinin faiz geliri, vade döneminde davalıya ödenmediği göz önüne alınarak, olağan olan ''3'er aylık'' vadeler ile nemalandırıldığında her üç ayda oluşan faiz gelirinin de ana paraya eklenerek oluşan toplam rakam üzerinden yeniden nemalandırılması olduğu göz önüne alınmadığı anlaşılmaktadır.

Bu açıklamalar ışığında mahkemece 21.10.2023 tarihli rapor yerine 15.01.2024 tarihli raporun hükme esas alınması doğru görülmemiştir.

O halde mahkemece, her üç ayda oluşan faiz gelirinin ana paraya eklenerek oluşan toplam rakam üzerinden yeniden nemalandırılması gerektiği de dikkate alınarak karar tarihine en yakın tarihli ek rapor alınmak suretiyle hüküm kurulması gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu nedenle kararın bozulması gerekmiştir.

VI. KARAR

Açıklanan sebeplerle;

Temyiz olunan Mahkeme kararının BOZULMASINA,

Yargıtay duruşma vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,

Peşin alınan temyiz karar harcının istek hâlinde ilgiliye iadesine,

Dosyanın Mahkemesine gönderilmesine,

Kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere,

17.12.2024 tarihinde oybirliği ile karar verildi.

Başkan              Üye                     Üye                    Üye                  Üye 
Hikmet Onat      Gülfem Saygılı     Mustafa Erol      Bayram Şen     Necmi Apaydın