T.C.
YARGITAY
12. Hukuk Dairesi

ESAS NO       : 2024/8101
KARAR NO    : 2025/1435

T Ü R K  M İ L L E T İ  A D I N A

Y A R G I T A Y   İ L A M I

İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ           : Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi
TARİHİ                     : 09/10/2024
NUMARASI             : 2023/2907 - 2024/2349

Yukarıda tarih ve numarası yazılı Bölge Adliye Mahkemesince verilen kararın müddeti içinde temyizen tetkiki davacı/3. kişi tarafından istenmesi üzerine bu işle ilgili dosya daireye gönderilmiş olup, dava dosyası için Tetkik Hakimi Sibel Yavuz tarafından düzenlenen rapor dinlendikten ve dosya içerisindeki tüm belgeler okunup incelendikten sonra işin gereği görüşülüp düşünüldü :

Şikayetçi 3. kişinin, tahliyesi istenen taşınmazda hacizden önceki tarihten itibaren kiracı olarak oturduğunu, takip borçlusunca aralarındaki kira ilişkisinden kaynaklı olarak kira bedellerinin tahsili amacıyla haklarında icra takibi başlatıldığını, taraflarına noter ihtarnameleri gönderildiğini ve kira ilişkisinden kaynaklı mahkeme kararları bulunduğunu ileri sürerek tahliye emrinin iptali istemi ile icra mahkemesine başvurduğu, İlk Derece Mahkemesince borçlu tarafından şikayetçiye gönderilen 26/05/2022 tarih ve 03987 yevmiye nolu noter ihtarnamesi ile kira sözleşmesinin sona erdiği ve taşınmazın tahliye edilmesi iradesinin bildirdiği gerekçesi ile şikayetin reddine karar verildiği, şikayetçi tarafından istinaf yoluna başvurulması üzerine Bölge Adliye Mahkemesince, sunulan kira sözleşmesinin adi nitelikte olduğu, borçlu ile şikayetçi arasındaki kira tespit davasının davanın tarafı olmayan ihale alıcısı yönünden hukuki sonuç doğurmayacağı ve borçlu tarafından şikayetçiye gönderilen 26/05/2022 tarih ve 03987 yevmiye nolu noter ihtarnamesi ile yeni kira sözleşmesi yapmayacağının bildirildiği gerekçeleri ile istinaf başvurusunun esastan reddine karar verildiği, kararın şikayetçi tarafından temyiz edildiği anlaşılmaktadır.

İİK'nun 135/2. maddesi; "Taşınmaz borçlu tarafından veya hacizden evvelki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanmayarak başkaları tarafından işgal edilmekte ise on beş gün içinde tahliyesi için borçluya veya işgal edene bir tahliye emri tebliğ edilir. Bu müddet içinde tahliye edilmez ise zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur. Taşınmazın ihale alıcısı adına tescilinden sonra henüz tahliye yapılmadan taşınmazı ihale alıcısından satın alan da bu fıkra gereğince tahliye isteme hakkına sahiptir." hükmünü içermektedir. Anılan hükme göre, alıcıya ihale edilen taşınmaz, bir üçüncü kişi tarafından işgal edilmekte ise, "ihalenin kesinleşmesi üzerine" alıcı, icra dairesine başvurarak üçüncü kişinin taşınmazdan çıkarılmasını isteyebilir.

Üçüncü kişi, icra mahkemesinde, taşınmazı, hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmi bir belge ile belgelenmiş bir akde dayanarak işgal etmekte olduğunu ispat etmekle yükümlüdür (m. 135/II). Üçüncü kişi, taşınmazı işgal etmekte haklı bulunduğunu, hacizden önce yapılmış resmi bir belge ile ispat ederse, (örneğin; kiracı olduğunu, hacizden önce tapuya şerh verilmiş ya da hacizden önce noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesi ile ispat ederse) icra mahkemesi, tahliye emrinin iptaline karar verir (Prof. Dr. Baki Kuru İcra ve İflas Hukuku, El Kitabı. Kasım 2004 baskı s. 40), (Hukuk Genel Kurulu'nun 23.05.2007 tarih ve 2007/12-297 esas, 2007/287 karar sayılı kararı).

Somut olayda, şikayetçi tarafından sunulan kira sözleşmesinin adi nitelikte olduğu, bu suretle de İİK'nın 135/2. maddesinde belirtilen nitelikte olmadığı görülmüş ise de; şikayet dilekçesi ekinde sunulan ve takip borçlusu tarafından şikayetçiye gönderilen, Tavşanlı 2. Noterliği’nin 16/03/2017 tarih ve ve 2222 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile taşınmazın borçlu tarafından satın alındığının ve eksik ödenen kira bedellerinin borçluya ödenmesi gerektiğinin bildirildiği, yine borçlu tarafından anılan kira sözleşmesine dayalı olarak, 16/06/2017 tarihinde, şikayetçi hakkında adi kiralara ve hasılat kiralarına ilişkin Örnek 13 takip başlatılarak eksik ödenen kira bedellerinin tahsilinin talep edildiği, şikayetçi tarafından yapılan itiraz üzerine borçlu tarafından açılan itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi davasının Tavşanlı İcra Hukuk Mahkemesi’nin 14/02/2018 tarihli ve 2017/61 E. 2018/12 K. sayılı kararı ile reddedildiği, kararın aşamalardan geçerek kesinleştiği, yine borçlu tarafından şikayetçi aleyhine açılan, aynı kira sözleşmesinden kaynaklı kira bedelinin tespiti ve kiralananın tahliyesi davasının Tavşanlı Sulh Hukuk Mahkemesi’nin 08/06/2022 tarihli ve 2019/538 E. 2022/840 K. sayılı kararı ile tahliye talebi yönünden reddedildiği, yine borçlu tarafından şikayetçiye gönderilen, Tavşanlı 2. Noterliği’nin 26/02/2022 tarih ve 3987 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile; anılan kira sözleşmesinde yer alan sürenin dolduğunun ve sözleşmenin yenilenmeyeceğinin bildirildiği görülmüştür. Bu durumda adı geçen ihtarname, icra takip dosyası ve mahkeme kararlarının, hacizden ve hatta takipten önceki tarihli olması nedeniyle İİK'nın 135/2. maddesinde düzenlenen resmi belgelerden olduğunun kabulü gerekir.

O halde, mahkemece, şikayetin kabulü ile tahliye emrinin iptaline karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde hüküm tesisi ve Bölge Adliye Mahkemesince de, istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi isabetsiz olup bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Şikayetçi 3. kişinin temyiz itirazlarının kabulü ile yukarıda yazılı nedenlerle 5311 Sayılı Kanun ile değişik İİK'nın 364/2. maddesinin göndermesiyle uygulanması gereken 6100 sayılı HMK'nın 373/1. maddesi uyarınca, Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesinin 09/10/2024 tarih ve 2023/2907 E. 2024/2349 K. sayılı kararının KALDIRILMASINA, Tavşanlı İcra Hukuk Mahkemesinin 20/09/2023 tarih ve 2022/145 E. 2023/125 K. sayılı kararının BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde ilgiliye iadesine, dosyanın İlk Derece Mahkemesine, kararın bir örneğinin de Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmesine, 20.02.2025 gününde oy birliğiyle karar verildi.

Başkan              Üye                 Üye                    Üye             Üye
A. TUNCAL        M. ÇAMUR     S. ÖZTEMİZ      A. AYAN      Y. ÇİFTCİ